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[실시간뉴스]“부모 집에 공짜로 살았는데”…월세 안 냈다고 증여세 내야 하나 [상속리포트]

온카뱅크관리자

2026-11-07 19:07:37

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 <img alt="부모 명의 주택에 자녀가 무상으로 거주할 경우 5년간 부동산 무상사용 이익이 일정 기준을 넘으면 증여세가 부과될 수 있다. 게티이미지뱅크" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202611/07/donga/20261107183138206gkcr.jpg" data-org-width="1600" dmcf-mid="YrCCvMae0C" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202611/07/donga/20261107183138206gkcr.jpg" width="658">
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 부모 명의 주택에 자녀가 무상으로 거주할 경우 5년간 부동산 무상사용 이익이 일정 기준을 넘으면 증여세가 부과될 수 있다. 게티이미지뱅크
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 “부모님이 지방으로 내려가면서 비어 있는 아파트에 들어가 살라고 했습니다. 집을 증여받은 것도 아니고 명의도 그대로 부모님인데, 월세를 내지 않았다는 이유로 증여세를 내야 하나요.”
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 부모 명의의 집에 자녀가 보증금이나 월세 없이 산다고 해서 무조건 증여세가 부과되는 것은 아니다. 다만 세법에 따라 계산한 5년간의 ‘부동산 무상사용 이익’이 1억 원 이상이면 증여세 과세 대상이 될 수 있다.
 부모가 보유한 빈집에 자녀가 들어가 사는 경우는 드물지 않다. 가족끼리 집을 빌려 쓰는 것이라고 생각하기 쉽지만 세법에서는 다른 사람의 부동산을 공짜로 사용하면서 얻은 경제적 이익도 일정한 경우 증여로 본다.
 공인회계사 출신인 김명규 변호사(법무법인 한경/엠케이파트너스)는 “부모 명의의 아파트에 자녀가 공짜로 살더라도 무조건 증여세를 내는 것은 아니다”며 “5년간 계산한 무상사용 이익이 1억 원 미만이면 부동산 무상사용에 따른 증여세 과세 대상에서 제외된다”고 설명했다.
 ● ‘13억1900만원짜리 집’부터 증여세?…법에 적힌 기준은 아니다
 부모 집에 자녀가 공짜로 살 때 자주 등장하는 숫자가 ‘13억1900만 원’이다. 이 금액을 넘는 집부터 증여세가 붙는 것으로 알려지기도 하지만 법에 ‘13억1900만 원 이상 주택’이라는 기준이 따로 있는 것은 아니다.
 실제 기준은 집값이 아니라 5년 동안 얻는 무상사용 이익이다. 이 금액이 1억 원 이상인지 따진다.
 김 변호사는 “13억1900만 원은 법에 정해진 주택가격 기준이 아니라 무상사용 이익 1억 원을 거꾸로 계산했을 때 나오는 금액”이라고 설명했다.
 세법은 부동산가액의 연 2%를 1년 동안 얻는 사용이익으로 계산하고, 앞으로 5년간 얻을 이익을 현재가치로 환산해 합산한다.
 예를 들어 세법상 평가액이 10억 원인 아파트에 자녀가 공짜로 살면 5년간의 무상사용 이익은 약 7582만 원이다. 1억 원에 미치지 않아 이 규정에 따른 증여세 과세 대상에서 빠진다.
 반면 15억 원짜리 아파트라면 5년간 무상사용 이익이 약 1억1372만 원으로 계산돼 과세 기준을 넘는다. 이를 역산하면 약 13억1900만 원이라는 금액이 나온다.
 여기서 말하는 집값은 부동산 사이트에 올라온 매물 호가가 아니다. 원칙적으로 평가기준일 현재의 시가를 적용하고, 시가를 산정하기 어려우면 공동주택가격이나 개별주택가격 등 세법이 정한 방법으로 평가한다.
 5년간 무상사용 이익이 1억 원 이상이라고 해서 1억 원 초과분에만 세금을 매기는 것도 아니다. 계산된 무상사용 이익 전체가 증여재산가액에 들어간다. 실제 납부할 증여세는 증여재산공제와 과거 증여 여부 등에 따라 달라질 수 있다.
 ● 부모와 같이 살면 괜찮나…주민등록만 옮겨서는 안 된다
 부모와 자녀가 부모 명의의 같은 집에서 실제로 함께 산다면 부동산 무상사용에 따른 증여세 과세 대상에서 제외된다.
 중요한 것은 주민등록상 주소가 아니라 실제로 함께 생활했는지다.
 부모와 자녀의 주민등록 주소가 같더라도 부모는 다른 곳에서 생활하고 자녀만 해당 주택에 살고 있다면 ‘함께 거주하는 주택’으로 인정받기 어려울 수 있다.
 김 변호사는 “주민등록만 같은 주소로 옮겨 놓는다고 해서 증여세 문제가 해결되는 것은 아니다”고 말했다.
 집값이 오르면 어떻게 될까.
 처음 무상거주를 시작했을 때의 주택가액을 기준으로 5년간의 사용이익을 계산하기 때문에 집값이 올랐다고 매년 다시 증여세를 계산하는 것은 아니다.
 다만 5년이 지난 뒤에도 계속 공짜로 거주한다면 다시 따져봐야 한다. 세법에서는 최초 무상사용일부터 5년이 지난 다음 날 새로 부동산 무상사용을 시작한 것으로 보고 이후 5년간의 이익을 다시 계산한다.
 가령 처음 입주할 때 10억 원이던 아파트가 5년 뒤 15억 원으로 올랐다고 해보자. 첫 5년은 과세 기준에 미치지 않았더라도 이후 계속 무료로 거주한다면 두 번째 5년에는 증여세 과세 대상이 될 수 있다.
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 <img alt="부모의 빈집에 자녀가 들어가 사는 경우에도 실제 거주 형태와 부동산 가액 등에 따라 증여세 문제가 생길 수 있다. 게티이미지뱅크" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202611/07/donga/20261107183139442nlhm.jpg" data-org-width="1600" dmcf-mid="Gx5q9CHlzI" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202611/07/donga/20261107183139442nlhm.jpg" width="658">
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 부모의 빈집에 자녀가 들어가 사는 경우에도 실제 거주 형태와 부동산 가액 등에 따라 증여세 문제가 생길 수 있다. 게티이미지뱅크
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 ● “월세 조금이라도 보내면 괜찮겠지”…오히려 따져볼 게 늘어난다
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 그렇다면 부모에게 월세를 조금이라도 보내면 증여세 문제를 피할 수 있을까.
 실제로 월세를 지급한다면 완전히 공짜로 거주하는 경우와는 다른 세법 규정이 적용된다. 그렇다고 시세보다 훨씬 낮은 월세를 보내면 모든 문제가 사라지는 것은 아니다.
 부동산 임대용역의 시가와 실제 지급한 임대료의 차이가 시가의 30% 이상이면 그 차액에 대해 별도의 증여세 규정을 검토해야 할 수 있다.
 계약서만 만들어 놓고 실제로 월세를 주고받지 않는 경우에도 주의해야 한다. 세금은 계약서에 무엇이라고 적었는지보다 실제로 돈이 오갔는지를 보기 때문이다. 형식만 임대차일 뿐 실제로는 공짜로 살았다면 무상사용에 따른 증여세 문제가 생길 수 있다.
 부모에게도 세금 문제가 생길 수 있다. 실제 월세를 받으면 부모의 주택 보유 현황과 주택가액 등에 따라 주택임대소득 과세 여부를 따져봐야 한다. 특수관계인인 자녀에게 시세보다 지나치게 낮은 임대료를 받은 경우에는 소득세법상 부당행위계산 부인 규정이 적용되는지도 확인해야 한다.
 반면 부모가 직계비속인 자녀에게 주택을 아예 무상으로 사용하게 하고 자녀가 그 집에 실제 거주하는 경우에는 소득세법상 부당행위계산 부인의 예외가 인정될 수 있다.
 김 변호사는 “월세를 조금이라도 지급하는 것이 반드시 세금 측면에서 유리한 것은 아니다”고 설명했다.
 부모의 빈집에 자녀가 들어가 살 예정이라면 먼저 공짜로 사용할 것인지, 실제 월세를 지급할 것인지부터 분명히 정하는 것이 좋다.
 무상거주라면 언제부터 사용했는지와 당시 주택가액을 확인해두고, 5년이 지난 뒤에도 계속 거주한다면 다시 증여세 과세 여부를 살펴볼 필요가 있다.
 월세를 주고받기로 했다면 계약서만 작성해두지 말고 실제 계약 내용대로 돈이 오가야 한다. 주변 임대료를 확인할 수 있는 자료와 계좌이체 내역도 함께 남겨두는 것이 좋다.
 김 변호사는 “가족 간 거래에서도 계약서의 형식보다 중요한 것은 실제 거래가 어떻게 이뤄졌는지 그 내용”이라고 강조했다.
 최현정 기자 phoebe@donga.com 
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