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[실시간뉴스][단독] 강남 팔아 '더 비싼 강남'… 대출규제 안통했다

온카뱅크관리자

2026-07-13 18:47:40

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> 강남3구 자금조달계획서 분석 강남→강남 매수 자금 44% 살던 집팔아 갈아타기 사용 비강남 거주자는 35% 그쳐 규제충격, 자산가엔 크지않아 강남 신규 진입수요 문턱 높여 
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 강남3구 거주자는 보유 부동산을 처분해 더 비싼 강남 주택을 사들인 반면, 비강남 거주자는 대출과 전세보증금 의존도가 상대적으로 높았다. 대출을 조일수록 기존 자산을 보유한 수요자보다 무주택자와 비강남 거주자 등 신규 진입 수요의 강남 문턱만 높아지는 구조다. 정부의 고강도 대출 규제가 강남 주택시장 진입장벽을 낮추기보다 기존 자산가의 '내부 갈아타기'를 강화했다는 지적이 나온다.
 13일 국토교통부가 김종양 국민의힘 의원실에 제출한 '강남3구 자금조달계획서 제출 현황'에 따르면 지난해 강남3구 거주자가 강남3구 주택을 매입할 때 기존 부동산 처분 대금이 차지하는 비중은 전체 매입 자금의 44.1%에 달했다.
 2021년 31.5%였던 비중은 2022년 28.6%로 낮아졌다가 2023년 38.5%, 2024년 41.1%로 상승한 데 이어 지난해 44.1%까지 높아졌다. 2021년과 비교하면 4년 만에 12.6%포인트 확대됐다.
 반면 취득 주택의 임대보증금을 활용한 비중은 같은 기간 26.9%에서 7.9%로 급감했다. 전세를 끼고 집을 사는 이른바 갭투자보다 기존 주택을 처분해 상급지·고가 주택으로 갈아타는 사례가 크게 늘어난 셈이다.
 올해도 기존 부동산 처분 대금이 강남 내부 수요의 최대 자금원이었다. 2026년 1~4월 강남3구 거주자의 자금조달계획서상 기존 부동산 처분 대금 비중은 38.0%로 가장 높았다. 금융기관 예금액이 19.5%, 주식·채권·가상화폐 매각대금이 11.7%로 뒤를 이었다. 취득 주택 임대보증금은 6.1%에 불과했다.
 ◆ 대출규제에도 '더 똘똘한 한 채'
 반면 비강남 거주자가 강남3구 주택을 매입할 때는 대출과 임대보증금 의존도가 상대적으로 높았다. 기존 부동산 처분 대금 비중은 2021년 25.8%에서 지난해 35.0%로 높아졌지만, 강남3구 거주자보다는 9.1%포인트 낮았다. 올해 4월까지 비강남 거주자의 금융기관 대출 비중은 13.6%, 취득 주택 임대보증금은 8.4%로 모두 강남3구 거주자보다 높았다.
 강남 내부 수요는 이미 보유한 부동산 자산을 현금화해 다시 강남 주택을 사들인 반면, 외부 수요는 금융권 대출과 전세보증금에 상대적으로 더 의존하는 구조가 확인된 것이다. 대출 규제의 충격이 강남 안에서 갈아타는 자산가보다 강남 밖에서 진입하려는 수요자에게 더 크게 돌아갈 수 있다는 의미다.
 이 같은 자금조달 능력의 차이는 실제 매입한 주택 가격에도 반영됐다. 지난해 강남3구 거주자가 강남3구에서 사들인 주택의 평균 매입가격은 20억2700만원으로, 비강남 거주자의 평균 매입가격 16억9800만원보다 3억2900만원 높았다.
 올해 1~4월에도 강남3구 거주자는 평균 17억5900만원짜리 주택을 매입해 비강남 거주자 평균 14억8600만원보다 2억7300만원 비싼 집을 선택했다.
 매입 가격대별로도 강남 내부 수요는 고가 주택에 더 집중됐다. 지난해 강남3구 거주자가 매입한 주택 가운데 15억원 이상은 4791건으로 전체의 55.2%를 차지했다. 비강남 거주자는 48.5%로, 두 집단 간 격차는 6.7%포인트였다.
 올해 1~4월에도 15억원 이상 거래 비중은 강남3구 거주자 45.2%, 비강남 거주자 39.2%로 6.0%포인트의 격차가 유지됐다.
 ◆ 연령 낮을수록 대출의존 '영끌'
 자금조달 방식의 차이는 연령별로도 뚜렷했다. 지난해 기존 부동산 처분 대금 비중은 30대가 26.1%에 그친 반면 40대는 42.7%, 50대는 46.6%, 60대 이상은 62.0%로 나타났다.
 반대로 금융기관 대출 비중은 30대가 29.2%로 가장 높았고 60대 이상은 5.5%에 불과했다. 연령이 높고 기존 자산이 많을수록 대출보다 보유 부동산을 활용해 강남 주택을 매입하는 비중이 커진 것이다.
 시장에서는 최근의 대출 규제가 대출이 필요한 실수요자보다 기존 자산이 많은 수요자에게 유리하게 작동하면서 결과적으로 자산 격차를 고착화할 수 있다는 우려가 나온다.
 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "강남 고가 주택을 겨냥한 대출 규제가 현금 자산이 많은 기존 주택 보유자에게는 큰 영향을 주지 못하고, 역설적으로 외부 진입장벽을 높이는 상황"이라며 "부의 대물림과 자산 격차가 더 굳어질 가능성이 있다"고 말했다. 이어 "기존 자산이 많으면 집을 팔아 더 비싼 집으로 갈아타면서 부를 늘릴 수 있지만, 처음 진입하는 사람은 접근할 수 있는 주택 자체에서 차이가 날 수 있다"고 덧붙였다.
 김종양 국민의힘 의원은 "대출 규제를 아무리 겹겹이 쌓아도 현금 부자와 같은 자산가에게는 무풍지대일 뿐"이라며 "있는 사람은 더 있게 만들고 없는 사람은 집 사기를 더 어렵게 만든 것이 이재명 정부 부동산 정책의 성적표"라고 지적했다. 이어 "정부는 규제 만능주의가 실패했음을 인정하고 내 집 마련을 꿈꾸는 국민이 체감할 수 있는 부동산 정책으로 전면 전환해야 한다"고 말했다. 
 [박소은 기자]
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