공급은 눌려있는데 수요는 전국구로 확대
양도세 등 절세 효과에 증여·상속 때도 효과적

'어게인 2017'일까. 집값이 심상치 않다. 대선을 앞두고 달아오른 서울 주택시장은 이재명 정부 출범 직후 강남3구 등 고가주택 지역에서 시작한 불길에 타오르고 있다. 이번 과열의 배경은 무엇일까. 그리고 이를 진정시키기 위한 해법은 어떤 게 있을까. 새 정부에 시장 안정 방안이 요구되는 가운데 현재 시장 상황과 배경, 대응책 등을 짚어본다.[편집자]

▷관련기사: [이재명vs집값]①2017년 기시감…"규제 없다" 안도감에 '불장' [이재명vs집값]②'번지는 불' 방관할 수준 넘었다 
[이재명vs집값]③토허구역 소동이 '불쏘시개' 됐다

대선 전후로 서울 강남3구(강남·서초·송파), 한강 변 등 소위 상급지라 불리는 지역의 고가 주택 가격이 가파르게 오르고 있다. 가격 급등세는 그 주변 주거수요 선호지역으로도 확산하고 있다. 이 같은 부동산 시장 과열의 원인으로 지목되는 건 '똘똘한 한 채'에 대한 강한 수요다. 

①공급 희소성

최근 신고가를 새로 쓰며 시장 상승세를 이끄는 아파트는 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 한강 벨트 주변에 분포하고 있다. 희소한 한강 조망 수요자들의 선호도를 충족할 수 있고, 주요 도심 접근성이 좋아 직장과 가깝고 교육 환경도 우수한 입지다.

하지만 이 같은 고가 주택이 밀집한 지역에서의 공급은 한계가 있다. 재건축초과이익환수제, 분양가상한제 등 각종 규제의 적용을 받기 때문이다. 이러한 규제는 재건축·재개발 사업의 사업성을 낮춰 정비사업 활성화를 저해해 왔다. 규제가 되려 희소성을 높이는 셈이다.

한국부동산원과 부동산R114가 공동으로 조사한 내년도 서울의 아파트 입주예정물량은 2만4462가구다. 하지만 강남구와 송파구에서는 각각 402가구, 708가구뿐이다.

윤지해 부동산R114 프롭테크리서치랩 랩장은 "그 지역에서는 공급이 안 되겠다는 수요자의 인식이 똘똘한 한 채의 위상을 더욱 견고히 한다"면서 "분양가상한제로 사업성이 나빠지고 정비사업 규제 강화 등으로 공급을 막는 게 선호지역 고가주택의 가치를 더 높이고 있다"고 분석했다.

②수요는 전국구

반면 똘똘한 한 채가 있는 지역의 주택에 대한 수요는 전국구다. 주거 만족도를 높일 수 있는 요인이 많다 보니 수요가 끊이질 않는다. 부동산 시장이 침체하더라도 가격 하락을 최소화하고 빠르게 반등할 수 있는 이유다.

실제로 부동산 경기가 침체한 2022년에 강남3구(강남·서초·송파)와 강동구가 있는 서울 동남권의 아파트값은 5.41%(한국부동산원 주간 누적 기준) 떨어졌지만 이듬해 1.19% 올랐다. 이어 2024년에는 6.99% 급등했다. 

반면 노원·강북·도봉구 등이 속한 동북권 아파트값은 2022년과 2023년 각각 9.31%, 3.65% 떨어졌고 2024년에는 3.31%오르는 것에 그쳤다.

똘똘한 한 채가 밀집한 지역은 투기과열지구, 토지거래허가구역 등으로 묶어 대출이 제한된다. 그런데도 지방은 물론 해외서도 현금 여력이 있는 자산가들이 해당 지역 내 아파트를 똘똘한 한 채로 매수한다. 최근에는 토지거래허가구역을 벗어난 목동과 성수에도 신고가 거래가 빈번하다.   

윤 랩장은 "자금력 있는 수요층들이 주거 선호도 높은 고가지역을 안전자산으로 인식하고 있다"면서 "규제지역 효과에 대한 내성이 커지고 마포, 성동, 과천 등에서는 규제지역으로 새롭게 추가되기 이전에 선제적으로 매수하려는 움직임들도 가세한 분위기"라고 진단했다.

/사진=이명근 기자 qwe123@

③확실한 절세 효과  

1주택자는 집 한 채를 산 뒤 10년간 보유·거주하다 팔면 장기보유특별공제(장특공제)를 통해 최대 80%까지 양도세를 공제받는다. 다주택자에 대한 양도세 중과 배제가 내년 5월까지 연장되긴 했으나 부동산을 양도할 때 기본세율(6~45%)에 중과세율 20%~30%포인트를 추가로 부담해야 하는 것을 고려하면 특혜 수준이다. 

다주택자와 비교해 종합부동산세(종부세) 부담도 덜 하다. 가령 공시가격 3억원인 집 3채를 가졌다면 종부세를 내야 하지만 공시가격 12억원 미만의 주택을 1채 보유하면 종부세를 안 낸다. 종부세의 기준이 주택가액이 아닌 주택 보유 수이기 때문이다.

또 1주택자는 재산세 공정시장가액비율 특례를 2022년부터 계속 적용받고 있다. 공정시장가액비율이란 세금을 부과하는 기준이 되는 과세 표준을 정할 때 적용하는 공시 가격의 비율을 의미한다. 이 비율이 낮을수록 세액이 줄어든다. 다주택자는 재산세 공정시장가액비율이 60%이나 1주택자는 주택 가액에 따라 43~45%다.

다주택자 취득세율도 1주택자보다 훨씬 높다. 조정대상지역 기준 취득세율이 2주택자는 8%, 3주택자는 12%다. 반면 1주택자는 취득세율이 1~3%에 불과하다.

/사진=이명근 기자 qwe123@

④대물림도 '똘똘하게'

똘똘한 한 채는 상속 과정에서도 절세할 수 있게 만든다. 동거주택 상속공제라는 방식을 통해서다.

동거주택 상속공제는 상속인과 피상속인이 동거하던 주택의 가격에서 최대 6억 원까지 공제받을 수 있도록 하는 제도다. 한 주택에서 동거한 기간이 10년 이상이어야 하며 그 기간 1세대 1주택을 유지해야 한다.

상속세는 일괄공제를 통해 5억원, 배우자가 살아있을 경우 배우자상속공제로 5억원 초과 30억원까지 공제할 수 있어 최소 10억원을 공제받을 수 있다. 이에 더해 동거주택 상속공제를 활용해 최대 6억원을 공제받으면 16억원의 아파트를 한 채 상속받더라도 이에 대한 상속세가 발생하지 않는다. 

이처럼 '똘똘한 한 채'가 다주택에 비해 자산 가치 제고에 훨씬 더 유리한 환경인 점이 고가주택 선호를 부르고 있다는 분석이다. 이은형 대한정책연구원 연구위원은 "다주택자를 중심으로 한 규제가 유지되어 오면서 시장에서는 자산 여력을 분산시키는 것보다는 하나로 집중해서 갖고 있는 게 유리하다는 인식이 쌓여 있다"고 설명했다.

정지수 (jisoo2393@bizwatch.co.kr)

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